[김종필 기자] 공공정비 통합지원센터(LH, SH, 부동산원)는 1.15일 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 신반포19, 망우1, 중곡, 신길13, 미성건영, 강변강서 등 총 7개 단지에 대한 사전컨설팅 분석을 완료하고 1.15일(금)부터 그 결과를 조합 등에 회신한다고 밝혔다.
‘서울권역 주택공급방안’(8.4)에 따라 추진 중인 공공재건축사업은 공공이 재건축에 참여하여 일정 규모 이상의 주택을 공급하려는 경우 용도지역 상향, 절차 지원 등 공적 지원을 부여하는 사업이다.
이번 컨설팅은 재건축조합에 공공재건축에 대한 올바른 정보를 알리고, 공공재건축 사업 참여 결정을 지원하기 위해 지난 9월부터 진행되었으며,당초 컨설팅을 신청한 15개 단지 중 컨설팅 참여를 철회하거나, 안전진단 미통과 등 재건축 추진여건을 만족하지 못한 단지를 제외한 총 7곳을 대상으로 컨설팅 결과를 최종 회신하였다.
통합지원센터가 국토교통부·서울시와의 2차례 사전 검토회의, 전문가 자문 등을 거쳐 마련된 공공재건축 사전컨설팅 결과는 ‘서울권역 주택공급방안(8.4)’에서 발표한 바와 같이 다양한 도시 규제완화 사항이 포함되어 있다.
우선, 지역 여건 등을 고려하여 용도지역 상향이 가능한 구역에 대해서는 최대한 용도지역 상향을 허용했다. 그 결과, 7개 단지 모두 종상향을 허용하는 컨설팅 결과를 도출하였다.
이를 통해 용적률은 현행 대비 평균 182%p(최대 258%p), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 96%p(최대 201%p) 증가하였다.
또한, 상기된 도시규제 완화 효과와 준주거지역의 비주거비율 완화 등을 적용하여 주택 공급 수를 산출한 결과, 현행 대비 평균 58%(최대 98%), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19%(최대 73%) 증가하는 것으로 나타났다.
도시규제 완화 효과로 인해 일반분양분 수입도 증가하여 조합원 분담금도 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 37% 수준으로 감소하는 것으로 분석되었다.
통합지원센터는 더 많은 단지들이 공공재건축에 관심을 갖고, 추진여부를 검토할 수 있도록 가상의 모형을 상정*하여, 공공재건축 효과를 분석하는 모의 분석을 실시하였다.
분석 결과, 1,000세대 이상의 대규모 단지에서도 분양가 수준에 관계없이 용적률 증가에 따른 세대수 및 분양수입 증가로 사업성 개선 효과(비례율 증가)를 상당 부분 확인할 수 있었다.
특히, 용적률 증가 규모와 사업성 개선 효과는 정비례하기 때문에 현행 용도지역이 2종일반주거지역인 경우 보다 준주거 지역으로 종상향이 가능한 3종일반주거지인 경우 공공재건축으로 인한 주민 부담 저감 효과가 큰 것으로 분석되었다.
통합지원센터는 사전컨설팅 결과를 회신하면서 조합 등을 대상으로 사전컨설팅 설명회 등을 지원할 예정이다.
이 후, ’21.1분기 내 조합 등에서 토지등소유자의 10% 동의를 첨부하여 선도사업 후보지 지정을 신청하는 경우 선도사업 후보지로 선정할 계획이다.
공공재건축 선도사업 후보지로 선정된 단지는 컨설팅에서 제시한 개략 정비계획 및 건축계획을 바탕으로 통합지원센터에서 구체적인 정비계획(안) 마련 등 심층컨설팅 절차를 진행하게 된다.
심층컨설팅 결과를 바탕으로 공공시행자 지정을 위한 주민동의율이 확보되는 경우에는, 조합과 LH․SH와 사업시행 약정을 체결하여 공공재건축 선도사업지로 최종 확정되게 된다.
아울러, 통합지원센터는 더욱 많은 단지들이 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 `21.2월부터 공공재건축 2차 사전 컨설팅 공모를 시행할 예정이다.
공공정비사업 통합지원센터 관계자는 “이번 사전컨설팅 결과는 국토교통부, 서울시와 논의를 거쳐 마련된 것에 의미가 크다”면서, “추후 선도사업으로 확정될 수 있도록 주민들과 긴밀히 협의하는 한편, 공공시행자의 전문성과 행정기관의 협조를 바탕으로 사업 절차를 신속하게 진행하여 주택 공급 효과를 조속히 창출토록 최선을 다하겠다.”고 밝혔다.
